Источник изображения：https://austinmonitor.com/stories/2008/11/zap-oks-zoning-for-large-mixed-use-development-on-south-mopac/

После получения консультаций от юристов, Комиссия по зонированию и планированию в минувший вторник проголосовала за рекомендацию одобрить запрос на PUD-зонирование для запланированного развития Wildflower Commons в юго-западном Остине.

Исполнительный директор Save Our Springs Alliance Билл Банч поднял несколько юридических вопросов по поводу проекта, и члены комиссии провели закрытую сессию, чтобы получить некоторые советы перед принятием решения.

На публичных слушаниях Банч поставил под сомнение законность объявления о встрече и оспаривал несколько утверждений, сделанных застройщиком касательно того, что является законным в районе, где он проводит застройку.

Компания Walters Southwest планирует создать смешанное использование площадью 257 акров на пересечении южного бульвара MoPac и запланированного маршрута для шоссе 45.

Wildflower Commons включает пять участков земли, которые будут рассматриваться как единый участок для целей PUD.

Проект пересекается с правом проезда шоссе 45 в районе, который находится над сегментом водоносного слоя Эдвардса Barton Springs.

Его расположение делает применимыми как Ординанс Save Our Springs, так и так называемое Соглашение Брадли, которое разрешило ряд судебных исков между городом и застройщиком Гэри Брадли в 2000 году.

Разработка была в ожидаемом графике ZAP почти два года до слушаний во вторник вечером.

Стив Дреннер, адвокат застройщика, сообщил комиссарам, что проект разрабатывается с учетом ограничения высоты зданий в 150 акрах строительной зоны, оставив 100 акров в качестве охранного Easement.

Компания Walters Southwest планирует построить до 550 жилых кондоминиумов или таунхаусов, 124 000 квадратных футов офисного пространства, 100 000 квадратных футов для супермаркета, 360 000 квадратных футов для торгового центра и 40 000 квадратных футов для высокооборачиваемых ресторанов.

Дреннер отметил, что хотя застройщик допускает до 18% площади с империвным покрытием согласно Соглашению Брадли, они ограничат его до 15%, что составляет приблизительно 37,99 акра.

Банч из SOS заявил членам комиссии, что объявление по этому вопросу было слишком размытым, отметив, что в нем было сказано только о том, что “PUD-зонирование также может изменять городские постановления, применимые к застройке земель”.

Он утверждал, что они должны были быть гораздо более конкретными в отношении того, какие части PUD они собирались обсудить.

Он также утверждал, что застройщик скрывал количество империвного покрытия, которое добавит шоссе 45, которое будет построено через проект.

Банч заявил, что они “предварительно заполняли” империвное покрытие до того, как шоссе будет построено, чтобы позже не учитывать это.

Он сказал, что застройщик планирует плотность MF-6 на сайте, что, по его словам, нарушает Соглашение Брадли, и также оспаривал оценку ежедневного трафика на сайте застройщиком.

Комиссия перешла в короткую закрытую сессию с помощником городского юриста Томом Накилсом, а затем вернулась для дальнейшего обсуждения юридических аспектов, поднятых Банчем.

Накилс заявил, что размещение было правильным с юридической точки зрения, хотя комиссия могла бы отложить и дать указание персоналу повторно разместить на следующем заседании.

Однако комиссия продемонстрировала небольшой энтузиазм к этому варианту.

Сотрудники также сообщили, что после обзора Соглашения Брадли потенциальное империвное покрытие от завершенного шоссе 45 было рассчитано в пределах земельных участков, когда они были включены в документ.

В ответ на это Дреннер сказал, что единственная причина, по которой он подает запрос на стандарты MF-6, заключается в том, чтобы получить необходимую высоту для проекта.

Он сказал, что согласно соглашению единственными типами жилого строительства, которые разрешены, были односемейные кондоминиумы или таунхаусы.

Он также стоял на своем мнении о том, что PUD-зонирование позволит ему сократить общее количество поездок в день с 47 000 до 31 000.

Комиссар Донна Тиамин задала Дреннеру вопрос о количестве выемки и засыпки, запланированных на участке.

Он сообщил, что застройщик планирует выемку и засыпку менее чем на 3% строительной зоны.

Тем не менее, она не волновалась относительно объема, сколько глубины, отметив, что они запрашивают возможность выемки и засыпки на глубину от 10 до 15 футов.

Еще одной сложной проблемой стало то, что застройщик, который планирует передать около 7,6 акров земли Hill Country Conservancy, чтобы помочь им завершить тропу “Walk for a Day” через эту область, не хочет соответствовать требованиям отдела парков и досуга по выделению земель для парков.

Дреннер сообщил, что они уже жертвуют землю HCC и создают 100 акров охранного Easement.

Члены комиссии решили обойти этот спор и установили, что разработчик должен решить эту проблему с PARD до того, как вопрос будет вынесен на рассмотрение Городского совета.