Источник изображения：https://www.bisnow.com/boston/news/office/boston-office-tenant-slowdown-creates-vacancy-increase-for-newer-space-128999
В Бостоне имеется пара крупных офисных проектов, завершение строительства которых намечено на это лето, однако оба остаются в значительной степени пустыми — что угрожает увеличению и так уже исторически высокого уровня вакантности в городе.
Проекты, небоскреб South Station Tower высотой 691 фут и 10 World Trade от Boston Global Investors, были заложены без предварительного бронирования более трех лет назад с суммарной площадью более 900 тыс. кв. футов офисного пространства.
Аренда этих зданий занимает больше времени, чем ожидали застройщики и брокеры, что является иллюстрацией того, как экономика города и рынок офисной недвижимости изменились за это время не в пользу новых офисных зданий.
Проекты сталкиваются с конкуренцией со стороны других новых и отремонтированных зданий, а многие крупнейшие арендаторы города выбирают продление существующих арендных договоров, а не высокие затраты на строительство нового офисного пространства.
Некоторые арендаторы, которые заявили о планах переезда, приостановили свои поиски в последние недели из-за неопределенности вокруг тарифной политики администрации Трампа.
Тем не менее, брокеры ожидают, что привлекательность новых зданий в конечном итоге приведет к заполняемости этих проектов, а застройщики сообщают о некоторых положительных знаках.
Вице-президент Boston Global Investors Джон Хайнс IV в интервью Bisnow заявил, что проект 10 World Trade за последние шесть-десять месяцев заметил увеличение активности посещений, и, хотя еще не подписаны никакие арендаторы, он оптимистично смотрит в будущее.
Проект начал строительство в первом квартале 2022 года и должен быть сдан в этом весеннем сезоне с 255 тыс. кв. футов офисного пространства и более 300 тыс. кв. футов лабораторного пространства.
“Это была очевидно болезненная игра терпения, но сейчас мы находимся в стадии роста, что, по очевидным причинам, было очевидно на дне,” сказал Хайнс.
На конец первого квартала уровень вакантности на офисном рынке Бостона составил 22,5%, согласно данным JLL, что примерно в два раза больше, чем уровень вакантности на рынке в 2019 году.
Хотя вакантность снизилась за последние два квартала на фоне увеличения активности аренды, отчет JLL за первый квартал предупредил о том, что завершение строительства South Station Tower и 10 World Trade увеличит уровень вакантности на рынке: “Насколько это будет зависеть от уровня предварительной аренды, который смогут привлечь эти проекты между сейчас и их сдачей, и от того, смогут ли существующие здания сохранить импульс аренды, полученный в первом квартале.”
Если они будут сданы без дополнительных аренд, проекты добавят примерно 850 тыс. кв. футов вакантного офисного пространства на рынок — примерно в четыре раза больше, чем объем чистого поглощения, зарегистрированный Бостоном в прошлом квартале.
Рынок аренды города на данный момент доминирует продлением аренды, и наблюдается нехватка крупных корпоративных переездов, которые обычно помогают заполнить новые офисные проекты.
“Очень важно привлечь ключевых арендаторов для этих объектов,” сказал исполнительный вице-председатель Cushman & Wakefield Джон Бойл.
“Существуют очень крупные компании, которые продлевают свои договоры, и это создает дилемму о том, с кем говорить, чтобы победить.”
Также наблюдаются случаи, когда арендаторы приостанавливают свои поиски на фоне неопределенности на федеральном уровне из-за нескольких макроэкономических факторов, включая торговую войну.
Родом из Род-Айленда производитель игрушек Hasbro, как сообщается, занимался изучением офисных помещений в Бостоне для переезда своей штаб-квартиры, однако, руководители сообщили 11 апреля, что они отложили решение о штаб-квартире до лета, чтобы получить большую ясность по ситуации с тарифами.
Брокеры сообщили Bisnow, что другие арендаторы принимают похожие решения о паузе.
“Я слышал о двух [арендаторах] в последние пару дней, которые находились на финишной прямой подписания договора аренды или дополнения, и они сказали: ‘Эй, знаете что? Мы просто хотим увидеть, как будут развиваться следующие несколько недель или месяцев,'” сказал управляющий директор JLL Роджер Бреслин.
“Хотя некоторым компаниям придется нажать кнопку паузы, я не думаю, что они будут длительными.”
Офисное строительство замедлилось по всей стране, но в прошлом квартале Бостон оказался одним из пяти крупнейших рынков с наиболее активным строительством офисов, согласно Colliers.
В отчете было сказано, что на рынке Бостона сейчас строится 1,5 млн кв. футов, из которых 50,5% уже арендовано.
Помимо 10 World Trade и South Station Tower, это включает в себя проект в пригороде площадью 320 тыс. кв. футов, полностью сданный в аренду FM Global, и здание в центре города площадью 221 тыс. кв. футов, которое в основном сдано в аренду Bain & Co.
Что касается двух больших офисных зданий, находящихся в стадии строительства в Бостоне, они испытывают давление от завершения на рынке, который заметно изменился с тех пор, как была начата разработка.
South Station Tower начала строительство в начале 2020 года, до того как пандемия нарушила офисный рынок, и ожидается, что она откроется этим летом.
Hines наблюдает некоторую активность на проекте, получив юридическую фирму Jones Day для аренды в конце 2024 года, с арендой на 41 тыс. кв. футов.
Через месяц FM Global подписал аренду на 50 тыс. кв. футов на этом объекте, что составило чуть больше 90 тыс. куб. футов из 685 тыс. кв. футов офисного пространства, сданного в аренду.
Hines отказалась от комментариев по этому поводу.
Проект 10 World Trade проходит финальные проверки и ландшафтный дизайн и должен быть завершен в конце весны, согласно словам Хайнса из BGI.
Кроме увеличения активности по просмотру, он заявил, что оправдание оптимизма связано с недавней активностью Бостона в повседневном использовании офисов.
Рынок наблюдал 10,2%-ный рост в марте по сравнению с предыдущим годом, что является самым большим увеличением офисного трафика среди крупных рынков, согласно данным Placer.ai.
“Мы видели огромное увеличение активности,” сказал Хайнс. “Это прекрасно видеть. Я думаю, что возвращение на работу — это реальность. Компании начинают, наконец, определяться по своим корпоративным политикам.”
Новые здания также борются с другими трофейными пространствами, которые вышли на рынок в последние годы, включая Winthrop Center от MP Boston, и проекты, которые прошли значительный ремонт, включая International Place от The Chiofaro Co.
Пока эти проекты пытаются убедить ключевых арендаторов в переезде, многие вместо этого предпочли продлить свои арендные договоры.
В первом квартале Klaviyo продлил свой договор аренды на 250 тыс. кв. футов в офисах Oxford Properties на 125 Summer St., а Nutter, McClennen & Fish продлил свой договор на 125 тыс. кв. футов в Seaport West.
В прошлом году Bain Capital продлил свой договор на 350 тыс. кв. футов в офисах BXP на 200 Clarendon, Ropes & Gray продлил свой договор на 413 тыс. кв. футов в офисах BXP на Prudential Center, а PwC продлил свой договор на 335 тыс. кв. футов в офисах Union Investment Real Estate на 101 Seaport Blvd.
“Я знаю, что есть лишь несколько новых зданий, но абсолютное большинство арендных сделок на офисной стороне происходят посредством продлений,” сказал Хайнс.
“Они происходят в тех зданиях, где арендодатели делают правильные инвестиции.”
Брокеры и застройщики настроены оптимистично, что новое пространство в конечном итоге будет занято.
Хайнс сказал, что крупные арендаторы ищут пространство, особенно в секторах финансов, права и технологий.
Кроме того, Gillette ищет возможность переноса своей штаб-квартиры в ожидании реконструкции своего кампуса в Южном Бостоне.
Но время покажет, когда эти арендаторы подпишут свои контракты.
“Я считаю, что реальность, касающаяся этих конкретных проектов — это только мое мнение — заключается в том, что они оба будут арендованы,” сказал Бреслин из JLL о 10 World Trade Center и South Station Tower.
“Это занимает больше времени, чем застройщики надеялись, и именно здесь общая динамика мира играет свою роль, но что касается активности арендаторов, я знаю, что в обоих зданиях есть активность.”
